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Note al margine della tavola rotonda su
LA RIGENERAZIONE DEI CENTRI STORICI
(versione stampabile in Pdf)
sabato 15 Giugno, 17:30, convento della SS. Pietà, Teggiano (SA)

Alessandro D'Aloia 06/2013

PREMESSA
Il tema della rivitalizzazione dei centri storici minori campani è di eccezionale interesse. E fa piacere che siano degli architetti a porre l’attenzione sulla questione e ad avanzare delle proposte in un’ottica di riformulazione legislativa volta ad agganciare il discorso del recupero a quello della redazione dei PUC. L’iniziativa è cioè tempestiva e opportuna, vista l’occasione che si profila nella nuova stagione di pianificazione che la Legge Regionale impone.

Lodevole è anche lo sforzo ricognitivo operato guardando con interesse a cosa si muove nel resto d’Italia nonché l’analisi dell’evoluzione del concetto di “centro storico” nella legislazione nazionale e regionale, nel tentativo anche di superare, attraverso una visione olistica, la storica schizofrenia della legislazione italiana divisa tra approccio “urbanistico” e tutela “paesaggistica”.

In Campania esistono molte aree depresse in cui il problema dell’abbandono dei centri storici si intreccia con quello delle migrazioni verso altre zone d’Italia e d’Europa. Un problema cioè di migrazione dalla “periferia” al “centro” (o dall’interno alla costa) ancora pesantemente attivo. Nonostante questo però il consumo di suolo continua a devastarne il territorio, sia costiero che interno.

Allora è chiaro che rimettere al centro il tema della vita nei centri storici permette di risolvere con una sola mossa due problemi. Da un lato quello di frenare l’abbandono strisciante di porzioni di territorio “interno”, dovuto alla migrazione di risorse umane ed economiche in sempre più pochi centri sovraffollati, cosa che impoverisce di fatto il sistema a rete che per secoli ha retto la geografia di questo territorio. Dall’altro quello di investire sul già costruito, al fine di limitare l’edificazione ex novo che negli ultimi quattro-cinque decenni ha reso il territorio campano, per molti versi unico, bastardamente simile alle periferie suburbane di stampo americano.

A ben vedere la Campania e, per estensione, l’Italia che per secoli sono state la culla della cultura urbana almeno per l’occidentale, nella seconda metà del novecento hanno abbandonato la loro storia secolare al degrado, pur di rincorrere il mito della crescita, della motorizzazione e dello stile di vita all’americana, producendo nient’altro che una crescita quantitativa senza sviluppo reale e nello spregio più totale delle bellezze che tutto il mondo ci invidiava.

Il paesaggio secondo-novecentesco italiano, e quello campano in particolare, è quanto di più brutto si potesse immaginare di lasciare ai posteri, che al confronto di ciò che noi abbiamo invece ereditato dal passato fa rabbrividire. Sarà pure arrivato il momento di cominciare a pensare e a progettare in termini di “decrescita urbana”.

Allora l’occasione è senz’altro propizia. Prima di entrare un po’ più nel merito vorrei far riflettere su alcune disfunzioni di alcuni approcci correnti. Per farlo citerò due-tre casi generali per sommissimi capi.

Anni fa mi trovavo in vacanza nel Gargano e rimasi sconcertato dalla quasi totale impossibilità di ammirare le fantastiche spiagge di cui si favoleggiava, eccetto quelle di Vieste e Peschici, che erano completamente accessibili a chiunque e non solo a chi pagava il resort di turno per una vacanza blindata in una porzione di paradiso recintata.

Più tardi, in vacanza in Sardegna, la sensazione di visitare un paesaggio privato si amplificava per mille. Intere porzioni di costa risultano recintate e urbanizzate sul modello villaggio-vacanze con tanto di polizia privata, ovviamente armata, a presenziare i varchi di accesso.

A Matera nei Sassi, patrimonio dell’umanità, da quando si è avviato il recupero con alberghi e bed&breakfast stanno sorgendo zone precluse, cancelli e recinti, che frazionano lo spazio secondo regole di appropriazione, o occupazione turistica, che non sono per niente connaturate al sito, stravolgendone la fruibilità d’insieme.

Allora si osserva un processo per cui qualcuno pur investendo dei soldi in uno spazio urbano o in un paesaggio, che non ha minimamente contribuito a costruire, si arroga il diritto di decidere chi vi può entrare e chi no. Siamo in piena frenesia da “privatizzazione del paesaggio”. Solo per questo e senza considerare altre questioni, come la distorsione della natura di alcuni luoghi che da residenziali diventano turistici, cioè a pagamento, rabbrividisco rispetto all’arretramento del pubblico rispetto all’iniziativa privata, soprattutto quando si tratta di un tema, come la tutele del paesaggio (inteso in senso lato), che è materia statale come sancito dalla Costituzione.

Ma faccio una considerazione ulteriore sul ruolo della professione in questo processo. La domanda che avanzo è questa: quando gli attori della rigenerazione urbana dei centri storici sono, ad esempio, dei ricchi privati, che fine fa l’autonomia progettuale dei tecnici? Cioè è possibile pensare che la qualità degli interventi sia assoggettata in prima istanza ai capricci dei privati, che mettono i soldi? Inoltre è possibile pensare che se allora non si trovano i finanziamenti privati non se ne fa niente? Non finisce così (come effettivamente si osserva) che chi mette i soldi detta le regole anche agli Enti e addirittura alle Sovrintendenze?

Le proposte avanzate nell’occasione di questa tavola rotonda contengono, a mio avviso, una doppia anima, non per forza contraddittoria, ma che ha bisogno di essere chiarificata. Da un lato la suggestione turistica del “borgo albergo” di cui si parla ormai da almeno 3 lustri, senza che però sia potuto davvero diventare una soluzione generalizzata. Dall’altro quello molto più interessante dell’housing sociale, che attenendo al bisogno primario dell’abitare è in grado di dare all’operazione un ruolo sociale ben più definito e pregnante.

Io lascerei cadere tranquillamente in secondo piano, pur senza escluderla del tutto, l’ipotesi di alberghizzazione dei centri storici, e dei finanziamenti privati, mentre farei ogni sforzo possibile per fondere finalmente il discorso del recupero dei centri storici in abbandono con una necessaria rimessa al centro del tema dell’edilizia convenzionata di carattere pubblico. A mio parere c’è l’occasione di rivitalizzare i centri storici con una politica della residenza permanente, capace di superare il problema della stagionalità turistica, che in genere non ha che ricadute troppo settoriali sull’economia locale.

Per il turismo vero e proprio è invece molto più importante restaurare i monumenti e tenerli aperti con funzioni pubbliche.

Sono consapevole che il pubblico non ha risorse, né economiche, né professionali, sufficienti per aspirazioni di questo tipo. Tuttavia una legge dovrebbe ambire anche a poter invertire le tendenze in corso, se queste presentano delle distorsioni. Mi chiedo allora se non sarebbe indicato insistere sulla qualificazione dell’iniziativa rigorosamente pubblica, che progetta, con il coinvolgimento dei professionisti locali, gli interventi e solo a proposta definita apre le porte ad investimenti privati per le realizzazioni. Se le concessioni di sfruttamento dei siti non dovrebbero essere sempre e comunque a termine. E se questo discorso non implica una preventiva politica dei suoli urbani da parte delle amministrazioni, per poter contrattare tutto da una posizione forte.

PROPOSTA
Dunque propongo una suggestione. L’ispirazione è da rintracciarsi nella legge del 4 Agosto 1978, n. 440 recante Norme per l'utilizzazione delle terre incolte, abbandonate o insufficientemente coltivate. (GU n.227 del 16-8-1978).

Immagino il seguente scenario tipo: fabbricati in centro storico abbandonati da più di tot anni o quasi allo stato di rudere. Basta farsi un giro, ad esempio, per i vicoli di Teggiano per vedere quanti ce ne sono. Nella maggioranza dei casi si tratta di immobili per i quali non c’è nessun interesse dai parte dei proprietari oppure non c’è nessuna disponibilità economica per affrontare lavori di recupero.

Bene. Questi immobili vengono mappati dall’ufficio tecnico comunale, con il supporto dei professionisti esterni che operano nel Comune. In questo modo, si apre la procedura per la quale gli immobili mappati entrano nella disponibilità pubblica di edilizia convenzionata. Il Comune redige i progetti secondo i criteri degli strumenti urbanistici e in accordo con le sovrintendenze, laddove è necessario, computandone il valore di trasformazione. I progettisti locali, tutti, lavorano dunque non per i privati ma per la creazione di un “parco progetti” comunale, collaborando magari anche alla definizione delle regole progettuali e ricevendo le spese tecniche. Mi sembra anche superfluo ribadire che questo tipo di progettazione dovrebbe naturalmente essere informato ai principi della conservazione e dunque basarsi completamente sulle tecniche operative del restauro e del risanamento conservativo (come del miglioramento statico in luogo dell’adeguamento statico), come definiti per Legge, oltre che ai temi del risparmio energetico e magari della bioedilizia. Forse, ma non ne sono sicuro, è anche superfluo dire che bisogna evitare in tutti i modi l’eventualità della “sostituzione edilizia” (abbattimento e ricostruzione).

A progetti definiti e quantificati economicamente si aprono tre strade.
1. Il Comune realizza gli interventi fittando gli immobili a prezzi convenzionati e gestendo il patrimonio edilizio convenzionato per un numero di anni pari almeno al rientro dell’investimento sostenuto.
Alla fine del periodo di convenzionamento il proprietario riacquista la gestione dell’immobile e in caso di volontà a vendere lo fa con diritto di prelazione all’affittuario ed in ogni caso ad un prezzo agevolato, che è determinato dal prezzo di mercato meno il valore di trasformazione sostenuto dal Comune, altrimenti continua a fittare allo stesso canone stabilito dal Comune, almeno per un ulteriore periodo stabilito.
2. Il Comune propone ai proprietari di realizzare i progetti. Essi metteranno i soldi per i lavori e le spese tecniche. Se invece si esprimono negativamente si passa alla terza possibilità. 3. Il Comune crea un’offerta di immobili da recuperare, secondo quanto stabilito nel “parco progetti”, ai privati non proprietari che abbisognano di una residenza. Chi vuole realizzare i progetti, mette dunque i soldi per i lavori e le spese tecniche acquisendo il diritto di superficie per un tot numero di anni, nonché il diritto di prelazione attiva in caso di vendita e la possibilità di agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni. I proprietari senza mettere una lira, vedono i propri immobili comunque recuperati.

Alla fine del periodo di convenzionamento la convenzione operante deve essere risolta. Allora se chi ha fatto i lavori acquisendo il diritto di superficie, vuole comprare l’immobile, dato che vi abita, può forzare la vendita da parte del proprietario (prelazione attiva), pagando un certo valore (valore di mercato meno spese sostenute). Se però non vuole acquistare, il proprietario gli versa il valore di trasformazione sostenuto per i lavori, riacquisendo la piena proprietà. Se invece né l’uno, né l’altro vuole o può risolvere la convenzione in questo modo, il proprietario può: a) fittare a canone concordato a chi già abita l’immobile, per ulteriore periodo stabilito; b) vendere a terzi a prezzo di mercato, cedendo il valore di trasformazione a chi ha sostenuto le spese di recupero; c) fittare a terzi, a valore di mercato, cedendo quota parte del fitto sempre a chi vi abitava prima, per ulteriore periodo stabilito.

La ratio di questo meccanismo è quella per cui la proprietà non dovrebbe essere solo un diritto ma anche un dovere verso i beni materiali che si posseggono. Inoltre la condizione di partenza è determinata in prima istanza dall’inerzia di quelle proprietà che lasciano decadere gli immobili fino allo stato di rudere, senza pensare di recuperarle, oltre al fatto che, in condizioni di mercato depresso, molto probabilmente il valore di trasformazione è maggiore del valore di mercato di un immobile quasi allo stato di rudere o allo stato di rudere. Gli edifici abbandonati versano in condizioni di degrado, in genere, per un numero indefinito di anni, senza che nessuno se ne dolga.

Soprattutto in questo modo la progettazione è pubblica, trasparente e omogenea cioè basata su standard qualitativi condivisi (ciò significa che cambia completamente il quadro in cui i professionisti operano), la proprietà comunque salvaguardata, il ruolo degli Enti rafforzato, l’investimento dei privati limitato alle sole spese di trasformazione, il mercato relativamente sbloccato, il consumo di territorio evitato, il centro storico un cantiere per la conservazione in prima istanza secondo gli usi sociali endogeni del luogo.

Laddove si aprano possibilità di finanziamento comunitario, i Comuni hanno comunque la facoltà di intervenire in prima persona indipendentemente dall’iniziativa di terzi, potendo mettere in atto un approccio per “ambiti”, piuttosto che per singoli interventi sparuti.